Посреднически договор

Ако желаете да ползвате услугите на Агенция София, вие трябва да регламентирате взаимоотношенията си с фирмата под формата на договор за поръчка .Сключването на договор за поръчка е задължително и гарантира защитата на интересите на нашите клиенти. Той представлява опростен формуляр, в който са описани правата и задълженията на двете страни. В основата на договора са вписването на детайлите на двете страни, желаната от вас услуга и дължимото към агенцията възнаграждение. Договорите за поръчка могат да бъдат за изключителни права или отворени. Консултирайте се с брокера си кой тип договор е най-добър за вашия конкретен случай. Бъдете внимателни и предпазливи за агенции и консултанти, които не разписват отговорностите си и работят без посреднически договори

Възможности при сключването на договор за поръчка

• Вие можете да изберете дали да възложите изключителни посреднически права на Агенция София или да си запазите правото да продавате имота чрез други посредници.
• Договарянето на изключителни права спестява на купувачът не само пари, но и време и неудобства при осъществяването на контактите с повече консултанти и воденето на поръчката от няколко посредника.
• Във вътрешно- организационен план предоставянето на изключителни права за имоти- продава, дава възможност на компанията да спести ресурс и насочи правилно капацитета на своите служители, което предопределя договарянето на по- ниско възнаграждение с клиента.
• При договарянето на изключителни права за посредничество ние Ви съветваме предварително да проучите компанията, към която се насочвате с цел да се убедите в капацитета и възможностите, които има тя за реализиране на исканата от Вас сделка.
• Затова предварително направете среща с нашите консултанти, за да съберете впечатления и да прецените дали и на кого да възложите конкретната поръчка. Това няма да ви струва нищо, вие не поемате никакъв ангажимент към агенцията в това отношение.
• Основното, което трябва да знаете е, че Агенция София не изисква заплащането на предварително възнаграждение
• Вие заплащате комисионно възнаграждение, само ако продадете имота с посредничеството на Агенция София.
• При сключването на договора Вие можете да обсъдите всички интересуващи Ви въпроси, както и да се консултирате с адвокат.
• При сключването на договора продавачът трябва да подаде вярна информация на посредника за собствеността върху имота, наличието на тежести, задължения и др.
• Договорът може да бъде сключен и при първоначалния оглед на имота

Договор за изключителни права

Договорът за изключителни права  е един от видовете посреднически договори, с които агенциите за недвижими имоти регламентират отношенията със своите клиенти. България е една от малкото държави с развит пазар на недвижими имоти, където съществува такова понятие. На Запад принципът е всяка агенция да има свои оферти и клиенти, с които работи, вместо те да гравитират от една към друга фирма, създавайки неясни взаимоотношения и конфликтни ситуации между участниците на пазара. У нас, за съжаление, потребителското поведение се различава от Западните практики и у повечето клиенти битува разбирането, че колкото повече агенции се ангажират с техния имот, толкова по-голям е шансът той да бъде реализиран. Практиката обаче показва, че това не е така. Колкото повече една оферта се предлага в публичното пространство, толкова повече нейният „живот“ се съкращава, тя се преекспонира и се изхабява, като спира да бъде интересна за купувачи и агенции. Което често води до вреда за интересите на продавача. Освен това съществува порочната практика една и съща оферта да се предлага на различна цена от няколко фирми – често без знанието и съгласието на собственика – предизвиквайки отрицателни възприятия у клиентите и брокерите от други агенции. Работата само с една агенция елиминира риска това да се случи. Избягват се многобройни безрезултатни обаждания и безсмислени координации на огледи. Поддържа се контакт само с един професионалист – вашия консултант – който ще ви информира за резултатите от рекламната стратегия, коментарите и обратната връзка от клиентите, огледали вашия имот и ще управлява насрещни предложения от потенциални купувачи/наематели. Изключителните права се отразяват и в рекламна свобода на агенцията, която ще може свободно да публикува реклама с точния адрес на имота, за да се предотврати потенциално съмнителен имидж на имота ви, излишни огледи и нежелани реакции от страна на клиенти, заблудени за района, в който мислят, че отиват на оглед. Не е за пренебрегване и доказаната практика, че агенциите обръщат по-сериозно внимание и отделят повече време и рекламно пространство на офертите, за които имат подписан договор с изключителни права.

Първоначален оглед

След приемането на Вашата оферта агенцията ще определи най-подходящия консултант, като се съобразят и с Вашите изисквания в това отношение.
Задължително е консултантът предварително да посети Вашия имот.

При първоначалният оглед на имота служителят на Агенция София ще направи снимки, ще заснеме размерите на основните помещения, ще събере необходимата конкретна информация за състоянието на имота и прилежащата инфраструктура.

 Определяне на цената на имота

Консултантите на Агенция София задължително дават своето аргументирано становище по отношение на възможната продажна цената на всеки имот, обявен за продажба.
Становището се изготвя на база извършваните от агенцията седмични анализи на пазара, проучвания за отделните сегменти, прогнозни очаквания и обработването на сравнителен материал.
Клиентът- продавач има право да не се съобрази с определената цена и да обяви имота на цена, посочена от него.
Агенция София може да откаже ангажимент за посредничество при обявена от продавача цена, която е крайно неприемлива с оглед реалностите на пазара.

Осъществяване на срещи и огледи с клиенти

Огледите на имота могат да бъдат осъществявани с или без присъствието на собственика (или на негов представител). Това зависи от конкретните възможности и договорки.
Вашият консултант предварително ще Ви уведомява за огледите с потенциални купувачи, като съгласува с Вас времето на провеждането им.
При провеждането на огледи с потенциални купувачи Вие можете да разчитате напълно на професионалната компетентност и опит на брокера на Агенция София.

Ето защо не е необходимо да проявявате инициатива при воденето на преговорите. Това често пъти води до негативен резултат.
По време на предлагането на имота и провеждането на огледи Вие ще бъдете в непрекъснат контакт с Вашия консултант.
Вие ще получавате информация за резултата от предлагането на имота и провежданите огледи

Предоставяне на депозит

При условие, че потенциален купувач изрази намерение да купи имота, той може да предостави на съхранение в Агенция София т. нар. Депозит.

С предоставянето на такъв депозит имотът е резервиран за определен срок до подписването на предварителен или окончателен договор за покупко- продажба.
Агенция София поема задължението да съхранява депозита и да го предостави на продавача при изпълнението на определени условия, посочени в Депозитната разписка.

СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

При условие, че продавачът приема предложените му от купувача условия за сделка, Агенция София организира сключването на Предварителен договор за покупко- продажба.

Договорът се сключва на основание чл. 19, ал.2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), изготвя и подписва присъствието на консултанта, представляващ продавача и Агенция София.
С подписания предварителен договор купувачът предоставя на продавача капаро (обичайно капарото е 10% от продажната цена) и двете страни се споразумяват в определен срок и при договорени продажна цена и условия да се явят пред нотариус и да сключат Окончателен договор (Нотариален акт)
При сключването на предварителния договор служителите на агенцията ще Ви изяснят всички въпроси и процедури свързани с удостоверяването на сделката пред нотариус, вписването на сделката, начина на разплащане, превеждането и получаването на сумите по продажната цена, банкови преводи, ползване на кредити, вписване на ипотека, предаване на владението и др.
Агенция София не начислява допълнителни хонорари за подготовка на документи.
Въпреки това продавачът има право да възложи подготовката на документите на свой адвокат или нотариус.

В такива случаи Агенция София се съобразява с изискването на клиентите.
С подписването на Предварителния договор сделката се счита за реализирана.

Ако купувачът впоследствие откаже да купи имота, платеното капаро(обичайно капарото е 10% от продажната цена) остава за продавача.
В деня на подписването на предварителния договор продавачът заплаща договореното възнаграждение на Агенция София.

Предаването на владението върху имота

Брокерът на Агенция София  присъства при предаването на владението и е на разположение за изясняване на възникнали въпроси.
Обичайно предаването на владението върху продаваемия имот се извършва в деня на прехвърлянето на собствеността.
Не са редки и случаите, в които владението се предава от продавача на купувача в по-късен момент. (Това най-често се случва при жилищните имоти и е свързано с възможността имотът да бъде освободен от мебели и обзавеждане или с преместването на продавача в друг имот)
Предаването на владението е фактическото правно действие, с което купувачът получава правото да ползва имота, като свой собствен (заключаващо се обикновено с предаване на ключовете от имота)

Комисионно възнаграждение

Агенция София работи в среда на свободна пазарна икономика. Търговията с недвижими имоти в България не е регулирана или спонсорирана от държавата, следователно потребителят заплаща изцяло предоставената му услуга по същия начин, както заплаща и при покупка на продукт. Веднага след края на плановата икономика в България настъпи объркване, поради липсата на организация и познания в света на свободната търговия с недвижими имоти. Затова, новопоявилите се участници потърсиха насока и менторство. Намериха отговор на множество от въпросите си в добрите практики на американския начин на търговия с имущество и получиха подкрепа от техни представителни организации във въвеждането на стандарти в България. Един от стандартите на работа е комисионното възнаграждение за извършена брокерска услуга. За разлика от американските си колеги, поради липса на установени правила, българският брокер поема целия процес по една покупко-продажба: от маркетинг и реклама на имота през огледи и проверка на собствеността до правно консултиране и финализиране на сделката. Този разнороден опит довежда до натрупване на задълбочени познания и техники за решаване на проблеми въвфирми като Агенция София - преминали през  трудните години на развитие.